碳中和与绿色金融研究院 · 绿色发展指数研究室
发布日期 2026-10-01
REITsZCI-GP 绿色溢价定价 · 预发布版 v1.0（全真实层）
全市场 84 只真实采集 · 配对法真算 · 绿色披露层实测 GDI · 披露度因子回归 n=80 · 引擎 zci v2.1
全真实层 · 市场层 2026-10-01 采集（2026-09-30 收盘）· 绿色披露层 2026-09-27 基期采集
合计市值 2,093 亿元 · TTM 分派率均值 6.35% ·
产权 52 只 5.09% / 经营权 28 只 8.70%
本版升级：① 市场层（价格/份额/市值/TTM 分派率/类型）全真实；② 新增「绿色披露层」——
84 只逐只回填 26 字段公开采集底表（A 级 68 只 / B 级 16 只 / C 级 0 只），
由真实披露位计算绿色披露指数 GDI；③ 配对法溢价与披露度因子回归均由引擎真算。
绿色绩效层（碳强度/隐含碳价）受碳排放披露覆盖率约束（当前 4 只发布独立 ESG 报告），
未达回归门槛，本版以实测台账 + 门槛说明呈现，方法链保留待覆盖提升后切换。
市场结构（真实）
上市 REITs / 合计市值84 只 / 2,093 亿元
产权 / 经营权54 / 30 只
资产类型产业园21、高速公路15、能源12、消费12、仓储物流10、租赁住房9、环保水务3、数据中心2
行情数据日2026-09-30 收盘
配对法溢价统计（真实）
可配对样本80 只
溢价均值（全样本）-5 bp
正溢价家数 / 均值44 只 / 170 bp
溢价榜首易方达广西北投高速REIT +639 bp
绿色披露层（实测）
采集覆盖84 / 84 只（100%）
GDI>0（披露环境数据）15 只
发布独立 ESG 报告4 只
GDI 均值 / 最高5.0 / 85
一、分类型收益基准（真实：市值加权 TTM 分派率）
| 资产类型 | 权利类型 | 只数 | 合计市值（亿元） |
市值加权 TTM 分派率 | 区间 |
|---|
| 高速公路 | 经营权 | 15 | 567 | 9.40% | 3.29% - 16.92% |
| 消费 | 产权 | 12 | 375 | 4.16% | 3.01% - 5.60% |
| 产业园 | 产权 | 21 | 280 | 5.89% | 3.15% - 10.18% |
| 能源 | 经营权 | 10 | 273 | 7.63% | 1.93% - 17.62% |
| 租赁住房 | 产权 | 8 | 189 | 3.26% | 2.48% - 4.76% |
| 仓储物流 | 产权 | 9 | 184 | 6.23% | 4.21% - 8.84% |
| 数据中心 | 产权 | 2 | 90 | 5.53% | 4.40% - 6.17% |
| 环保水务 | 经营权 | 3 | 51 | 6.92% | 4.41% - 11.23% |
经营权类（高速公路/能源/环保水务）特许经营权年限补偿带来系统性高分派率；产权类（产业园/仓储/消费/租赁住房/数据中心）反映租金资本化。绿色溢价分析必须在同类型同权口径内配对，跨类型直接比较无意义。
二、配对法绿色溢价总榜（真实 · 附绿色披露指数 GDI）
口径：GP = 同类同权市值加权基准 − 自身 TTM 分派率（正溢价 = 市场愿为该资产接受更低收益率）。
GDI 为公开披露实测（0—100），反映底层资产的绿色信息可获取程度，非绩效得分。
| 排名 | 代码 | 基金简称 | 资产类型 | 权利类型 |
TTM 分派率 | 同类基准 | 配对溢价 GP（bp） | GDI | ESG报告 |
|---|
| 1 | 508093 | 易方达广西北投高速REIT | 高速公路 | 经营权 | 3.29% | 9.68 | +639 | 0 | — |
| 2 | 508050 | 华夏中核清洁能源REIT | 能源 | 经营权 | 1.93% | 8.05 | +612 | 22 | — |
| 3 | 508016 | 华夏华电清洁能源REIT | 能源 | 经营权 | 2.50% | 8.06 | +556 | 12 | — |
| 4 | 508018 | 华夏中国交建REIT | 高速公路 | 经营权 | 5.05% | 9.90 | +485 | 0 | — |
| 5 | 508008 | 国金中国铁建REIT | 高速公路 | 经营权 | 4.89% | 9.71 | +483 | 0 | — |
| 6 | 180701 | 银华绍兴原水水利REIT | 环保水务 | 经营权 | 4.41% | 9.03 | +462 | 0 | — |
| 7 | 508007 | 中金山东高速REIT | 高速公路 | 经营权 | 6.16% | 9.59 | +343 | 0 | — |
| 8 | 508099 | 建信中关村REIT | 产业园 | 产权 | 3.15% | 6.00 | +285 | 0 | — |
| 9 | 508087 | 国泰海通济南能源供热REIT | 能源 | 经营权 | 5.17% | 7.83 | +266 | 0 | — |
| 10 | 508088 | 国泰海通东久新经济REIT | 产业园 | 产权 | 3.59% | 6.08 | +249 | 0 | — |
| 11 | 180102 | 华夏合肥高新REIT | 产业园 | 产权 | 3.60% | 5.95 | +234 | 0 | — |
| 12 | 508026 | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 能源 | 经营权 | 5.49% | 7.75 | +226 | 22 | — |
| 13 | 508098 | 嘉实京东仓储基础设施REIT | 仓储物流 | 产权 | 4.21% | 6.43 | +222 | 0 | — |
| 14 | 180301 | 红土创新盐田港REIT | 仓储物流 | 产权 | 4.38% | 6.45 | +206 | 0 | — |
| 15 | 508086 | 工银河北高速REIT | 高速公路 | 经营权 | 7.62% | 9.54 | +192 | 35 | ✔ |
| 16 | 508060 | 南方万国数据中心REIT | 数据中心 | 产权 | 4.40% | 6.17 | +176 | 0 | — |
| 17 | 508084 | 汇添富九州通医药REIT | 仓储物流 | 产权 | 4.72% | 6.36 | +164 | 0 | — |
| 18 | 180302 | 华夏深国际REIT | 仓储物流 | 产权 | 4.79% | 6.36 | +156 | 0 | — |
| 19 | 508090 | 中银中外运仓储物流REIT | 仓储物流 | 产权 | 4.89% | 6.33 | +145 | 0 | — |
| 20 | 180801 | 中航首钢绿能REIT | 环保水务 | 经营权 | 5.81% | 7.24 | +143 | 12 | — |
| 21 | 180607 | 华夏中海消费REIT | 消费 | 产权 | 3.01% | 4.21 | +121 | 0 | — |
| 22 | 508048 | 华安外高桥REIT | 产业园 | 产权 | 4.87% | 5.93 | +106 | 0 | — |
| 23 | 508003 | 中金联东科创REIT | 产业园 | 产权 | 4.98% | 5.94 | +96 | 0 | — |
| 24 | 508068 | 华夏北京保障房REIT | 租赁住房 | 产权 | 2.48% | 3.40 | +92 | 0 | — |
| 25 | 180202 | 华夏越秀高速REIT | 高速公路 | 经营权 | 8.51% | 9.42 | +92 | 0 | — |
| 26 | 180401 | 鹏华深圳能源REIT | 能源 | 经营权 | 6.82% | 7.73 | +91 | 12 | — |
| 27 | 180106 | 广发成都高投产业园REIT | 产业园 | 产权 | 5.05% | 5.92 | +87 | 0 | — |
| 28 | 180602 | 中金印力消费REIT | 消费 | 产权 | 3.41% | 4.25 | +84 | 0 | — |
| 29 | 180606 | 中金中国绿发消费REIT | 消费 | 产权 | 3.49% | 4.20 | +70 | 0 | — |
| 30 | 508058 | 中金厦门安居REIT | 租赁住房 | 产权 | 2.71% | 3.35 | +64 | 0 | — |
| 31 | 508082 | 中金唯品会奥莱REIT | 消费 | 产权 | 3.62% | 4.23 | +62 | 0 | — |
| 32 | 508000 | 华安张江产业园REIT | 产业园 | 产权 | 5.52% | 5.92 | +39 | 0 | — |
| 33 | 180101 | 博时蛇口产园REIT | 产业园 | 产权 | 5.54% | 5.92 | +37 | 0 | — |
| 34 | 180501 | 红土创新深圳安居REIT | 租赁住房 | 产权 | 2.95% | 3.28 | +33 | 0 | — |
| 35 | 180305 | 南方顺丰物流REIT | 仓储物流 | 产权 | 5.99% | 6.28 | +29 | 0 | — |
| 36 | 180601 | 华夏华润消费REIT | 消费 | 产权 | 3.96% | 4.23 | +27 | 0 | — |
| 37 | 508021 | 国泰海通临港创新产业园REIT | 产业园 | 产权 | 5.69% | 5.91 | +22 | 0 | — |
| 38 | 508009 | 中金安徽交控REIT | 高速公路 | 经营权 | 9.22% | 9.42 | +20 | 0 | — |
| 39 | 180605 | 易方达华威市场REIT | 消费 | 产权 | 3.99% | 4.17 | +19 | 0 | — |
| 40 | 508091 | 华夏凯德消费REIT | 消费 | 产权 | 3.99% | 4.17 | +18 | 85 | ✔ |
| 41 | 180303 | 华泰宝湾物流REIT | 仓储物流 | 产权 | 6.08% | 6.23 | +15 | 0 | — |
| 42 | 508097 | 华泰南京建邺REIT | 产业园 | 产权 | 5.83% | 5.89 | +6 | 0 | — |
| 43 | 508017 | 华夏金茂消费REIT | 消费 | 产权 | 4.12% | 4.17 | +5 | 0 | — |
| 44 | 508010 | 中金重庆两江REIT | 产业园 | 产权 | 5.86% | 5.89 | +3 | 0 | — |
| 45 | 508077 | 华夏基金华润有巢REIT | 租赁住房 | 产权 | 3.26% | 3.25 | -1 | 0 | — |
| 46 | 508005 | 华夏首创奥莱REIT | 消费 | 产权 | 4.20% | 4.16 | -4 | 0 | — |
| 47 | 180502 | 招商基金蛇口租赁住房REIT | 租赁住房 | 产权 | 3.36% | 3.24 | -12 | 0 | — |
| 48 | 508031 | 国泰海通城投宽庭保租房REIT | 租赁住房 | 产权 | 3.38% | 3.22 | -16 | 0 | — |
| 49 | 180105 | 易方达广开产园REIT | 产业园 | 产权 | 6.25% | 5.88 | -38 | 0 | — |
| 50 | 508027 | 东吴苏园产业REIT | 产业园 | 产权 | 6.25% | 5.86 | -39 | 0 | — |
| 51 | 508020 | 东方红隧道股份高速公路REIT | 高速公路 | 经营权 | 9.89% | 9.35 | -54 | 0 | — |
| 52 | 508080 | 中金亦庄产业园REIT | 产业园 | 产权 | 6.45% | 5.87 | -58 | 0 | — |
| 53 | 508089 | 华夏特变电工新能源REIT | 能源 | 经营权 | 8.27% | 7.60 | -67 | 22 | — |
| 54 | 508022 | 博时津开产园REIT | 产业园 | 产权 | 6.57% | 5.86 | -71 | 0 | — |
| 55 | 508092 | 华夏金隅智造工场REIT | 产业园 | 产权 | 6.58% | 5.86 | -72 | 0 | — |
| 56 | 508085 | 华泰苏州恒泰租赁住房REIT | 租赁住房 | 产权 | 3.92% | 3.19 | -73 | 0 | — |
| 57 | 180103 | 华夏和达高科REIT | 产业园 | 产权 | 6.74% | 5.87 | -87 | 0 | — |
| 58 | 508028 | 中信建投国家电投新能源REIT | 能源 | 经营权 | 8.26% | 7.38 | -88 | 22 | — |
| 59 | 508019 | 中金湖北科投光谷REIT | 产业园 | 产权 | 7.21% | 5.85 | -135 | 0 | — |
| 60 | 180603 | 华夏大悦城消费REIT | 消费 | 产权 | 5.36% | 4.01 | -135 | 0 | — |
| 61 | 508011 | 嘉实物美消费REIT | 消费 | 产权 | 5.60% | 4.11 | -148 | 0 | — |
| 62 | 180201 | 平安广州广河REIT | 高速公路 | 经营权 | 10.78% | 9.27 | -151 | 0 | — |
| 63 | 508002 | 华安百联消费REIT | 消费 | 产权 | 5.60% | 4.06 | -154 | 0 | — |
| 64 | 508055 | 汇添富上海地产租赁住房REIT | 租赁住房 | 产权 | 4.76% | 3.11 | -165 | 0 | — |
| 65 | 180901 | 南方润泽科技数据中心REIT | 数据中心 | 产权 | 6.17% | 4.40 | -176 | 0 | — |
| 66 | 508069 | 华夏南京交通高速公路REIT | 高速公路 | 经营权 | 11.10% | 9.32 | -178 | 0 | — |
| 67 | 508012 | 招商科创REIT | 产业园 | 产权 | 7.66% | 5.86 | -180 | 0 | — |
| 68 | 508039 | 创金合信首农REIT | 产业园 | 产权 | 7.49% | 5.67 | -182 | 0 | — |
| 69 | 508078 | 中航易商仓储物流REIT | 仓储物流 | 产权 | 7.91% | 6.07 | -184 | 0 | — |
| 70 | 180203 | 招商高速公路REIT | 高速公路 | 经营权 | 11.23% | 9.28 | -195 | 0 | — |
| 71 | 508096 | 中航京能国际能源REIT | 能源 | 经营权 | 9.82% | 7.08 | -274 | 22 | — |
| 72 | 508056 | 中金普洛斯REIT | 仓储物流 | 产权 | 8.84% | 5.39 | -345 | 0 | — |
| 73 | 508033 | 易方达深高速REIT | 高速公路 | 经营权 | 12.80% | 9.29 | -351 | 0 | — |
| 74 | 508036 | 平安宁波交投REIT | 高速公路 | 经营权 | 12.53% | 8.93 | -360 | 0 | — |
| 75 | 508029 | 中信建投沈阳国际软件园REIT | 产业园 | 产权 | 10.18% | 5.77 | -441 | 0 | — |
| 76 | 508066 | 华泰江苏交控REIT | 高速公路 | 经营权 | 13.67% | 9.23 | -444 | 35 | ✔ |
| 77 | 508015 | 中信建投明阳智能新能源REIT | 能源 | 经营权 | 12.59% | 7.43 | -516 | 22 | — |
| 78 | 508006 | 富国首创水务REIT | 环保水务 | 经营权 | 11.23% | 4.87 | -636 | 0 | — |
| 79 | 508001 | 浙商沪杭甬REIT | 高速公路 | 经营权 | 16.92% | 9.07 | -784 | 0 | — |
| 80 | 180402 | 工银蒙能清洁能源REIT | 能源 | 经营权 | 17.62% | 7.25 | -1037 | 57 | ✔ |
| 81 | 180306 | 华夏安博仓储REIT | 仓储物流 | 产权 | —% | — | — | 0 | — |
| 82 | 180503 | 中航北京昌保租赁住房REIT | 租赁住房 | 产权 | —% | — | — | 0 | — |
| 83 | 508030 | 中航中核汇能新能源REIT | 能源 | 经营权 | —% | — | — | 22 | — |
| 84 | 508059 | 华泰三峡新能源REIT | 能源 | 经营权 | —% | — | — | 22 | — |
解读：TTM 口径对经营波动敏感（除息、扩募摊薄、新上市不满一年）。榜首 易方达广西北投高速REIT（高速公路）高出同类基准 639 bp。
三、绿色披露度 × 配对溢价 · 交叉分析（真实 · n=80）
ri = α + β·GDIi + γ·Di β = 披露度因子弹性（bp/分）
R² = 0.297 （n=80）
回归参数（真实）
α 截距5.052 百分点
β 披露度弹性2.2 bp/分
γ 经营权补偿+3.410 百分点
R² / n0.297 / 80
分组对照（有/无独立 ESG 报告）
已发布 ESG 报告4 只 · 平均溢价 -318 bp（n=4）
未见独立报告76 只 · 平均溢价 12 bp
组间差-329 bp
信号阈值±30 bp
GDI 分层溢价统计（真实）
| 披露层级 | 可配对家数 | 平均配对溢价（bp） | 正溢价家数 |
|---|
| 披露完备（GDI≥30） | 4 只 | -318 | 2 只 |
| 披露起步（10≤GDI<30） | 9 只 | +76 | 5 只 |
| 未披露环境数据（GDI<10） | 67 只 | +3 | 37 只 |
读法与边界：GDI 衡量「环境信息披露完整度」，与环境绩效（碳强度/绿电占比）不是同一件事——
披露完备≠绩效优秀，因此 β 应读作「市场对绿色信息可读性的定价」，不能直接解释为绿色溢价。
本版 GDI>0 仅 15 只（能源类因主业即清洁电源、披露发电/上网电量而天然得分），
样本分布右偏，R² 偏低属预期；待 2026 年报与 2027 年 ESG 报告季披露面扩大后，β 的统计意义才可检验。
严禁把本节结果对外表述为「绿色溢价的实证证据」。
四、绿色绩效实测台账（有据可查的真实环境数据）
数据边界声明：截至采集日，全市场仅 4 只发布独立 ESG/可持续发展报告。
下表逐项列出可回溯原文的真实环境绩效；未列入的基金在 2025 年度报告中未披露排放/绿电数据，
其绿色绩效项视为「未披露」而非「零」，不参与任何绩效型计算。
| 基金 | 真实环境绩效（公开披露原文） | 来源 |
|---|
| 华夏凯德消费REIT（508091） | 范围一 119.41 tCO₂e（天然气）、范围二 5,171.54 tCO₂e（外购电力）、范围三 19,716.65 tCO₂e（租户用能）；排放总量 25,007.60 tCO₂e（同比 −3.0%）、排放密度 167.29 kgCO₂e/㎡；较 2019 年降 42.8%、SBTi 2030 目标 −46%；光伏 1.2384 MW、年发电 1,268,900 kWh（减排约 723.65 tCO₂）；绿证采购 600 MWh（单列）；ISO 14001 覆盖 100% | 《2025年度可持续发展报告》 |
| 工银蒙能清洁能源REIT（180402） | 装机 149.5 MW（华晨风电 100MW + 恒泽风电 49.5MW）；年发电约 4.05 亿 kWh、上网约 3.91 亿 kWh；减少 CO₂ 排放约 32.16 万吨、节约标煤 11.80 万吨、等效植树 1,757.5 万棵；全场可利用率 98.06%、平均等效利用小时 2,709.50 h | 《2025年度环境、社会及治理报告》 |
| 华泰江苏交控REIT（508066） | 平望服务区光伏建成投用，年发电量预计约 150 万度（绿色能源自给）；服务区 60 把大功率充电枪、全年充电量 347 万度、服务超 12 万车次；MQI 95.84；路面就地热再生实现旧料循环利用；连续三年发布 ESG 报告 | 《2025年度环境、社会及治理报告》 |
| 工银河北高速REIT（508086） | 公路技术状况指数 MQI 平均 93.59（良好）；循环用水 3.29 万吨；全年未发生重大安全生产责任事故 | 2025 年年度报告 + 2025 年度 ESG 报告 |
| 中航首钢绿能REIT（180801） | 北京首钢生物质能源项目：生活垃圾处理量 101.74 万吨（+1.58%）；发电量 4.38 亿 kWh（+13.02%）、结算电量 3.52 亿 kWh（+15.66%）；等效利用小时 7,306.33 h；厨余垃圾收运 4.78 万吨、处置 7.12 万吨 | 2025 年年度报告 |
| 银华绍兴原水水利REIT（180701） | 汤浦水库供水总量 31,697.73 万 m³、日均 86.84 万 m³（高于招募预测 30,809.36 万 m³）；水质 100% 达标；受 142 天原水应急Ⅱ级响应（限供 70%）影响仍超额完成供水 | 2025 年年度报告 |
隐含碳价 ICP · 计算门槛与口径（本版不发布数值）
门槛判定
需碳核算披露样本≥ 25 只（覆盖同类型各 ≥3 只）
当前具备样本1 只（华夏凯德消费REIT）
判定未达门槛 · 本版不发布 ICP 数值
预计达门槛2026 年报 + 2027 ESG 报告季
公式与演示口径
估值溢价 ΔV = 市值 × (GP/10000) ÷ rbench；
减排优势 ΔCI = 同类加权碳强度 − 自身碳强度；
年减排量 ER = ΔCI × 营业收入；
隐含碳价 ICP = ΔV × rbench ÷ ER（元/tCO₂e·年）。
演示锚点（华夏凯德）：排放总量 25007.6 tCO₂e、密度 167.29 kgCO₂e/㎡、SBTi 2030 -46%（较2019）。
单样本无法构造同类基准，故仅列口径不列结果。
五、数据来源、方法与周期发布机制
| 数据层 | 来源 | 口径与频率 | 本版状态 |
|---|
| 市场层：名称/价格/份额/市值 | 腾讯行情 + 东方财富 F10 最新份额 | 2026-09-30 收盘；份额多为 2026-06-30 | 全真实 |
| 市场层：TTM 分派率 | 东方财富 F10 分红送配（近 365 天每份派现） | 事件驱动，采集 2026-10-01 | 全真实 |
| 绿色披露层：26 字段 | 基金年报/季报、招募说明书、ESG 报告、交易所公告、业绩说明会 | 基期年 2025；季度随季报、年度随年报/ESG 报告 | 84/84 只（A 68 / B 16 / C 0） |
| 绿色披露层：GDI | 由上述真实披露位加权合成（第 4.3 节权重） | 随披露更新而变 | 全真实（实测） |
| 绿色绩效层：排放/绿电/光伏/减排 | 基金独立 ESG/可持续发展报告 | 年度 | 4 只有据可查，其余未披露 |
| 隐含碳价 ICP | 绩效层 + 市场层合成 | 年度 | 未达门槛，暂不发布 |
方法边界：① 配对法为截面内相对定价（同类型同权），不替代 NAV/DDM 绝对估值；② GDI 是披露指数而非绩效指数，
不得与绿色评分混用；③ 新上市品种（报告期不足 12 个月）的 TTM 分派率与营收不具可比性，已在页面标注；
④ 「绿色溢价」的因果识别需控制出租率、租户结构、剩余期限、区域供需等混杂因子，本版为单因子呈现，
正式版将引入多因子控制变量。⑤ 不构成投资建议。
周期发布机制（自本版启用）：
- 月度（每月首个工作日）：市值与 TTM 分派率自动刷新 → 配对法溢价快报（1 页）。
- 季度（季报披露后 10 个工作日内）：运营数据（出租率/租金/收入）随季报更新 → 季度追踪。
- 年度（年报 + ESG 报告季，4—5 月）：排放/绿电/光伏与 GDI 重算 → 基期年度版（含方式2 回归与 ICP，门槛达标即发布）。
- 版本规则：v1.0（2026-09）= 市场层+披露层全真实；v1.1（2026 年报季）预期切换绩效层回归；
基期锚定 2026-12-31，与 RatingZCI L3 组合基期一致。